关注2022年房地产市场
发布日期:2022-07-22 20:14    点击次数:138

俄罗斯和乌克兰还在焦灼相持,中国楼市却出现了反常景象。

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零首付重出江湖

楼市,正在从凛冽的寒冬中醒来。

一个明显的信号来自一线城市。中指研究院数据显示,2月13-19日,一线城市新建商品住宅成交面积环比和同比分别——

上涨82.6%和316.4%。

北京、广州、深圳、上海的新房成交面积分别上涨141.0%、120.5%、92.1%、55.6%。

就在上周末(2月26日-27日),南海之滨的深圳传来消息——

卓越柏奕府周内销售额约2.5亿元;御景华府成交31套;代理机构贝壳找房成交突破150套……

在广州,中原发展研究部数据显示,2月7日-13日,广州市一手住宅网签718宗,环比上升1365.3%。2月14日-20日,广州一手住宅网签1636宗,环比上升127.9%。

躁动,已经按捺不住了。在上海,“三价就低”的涉税指导价被调高,二手房的首付门槛降低了。仅仅几个月前,深圳还在经历着成交量骤降、中介出走的大潮,如今转眼又蹦跶起来了。

另一个信号来自广大三四线城市。

2月25日,山西晋中将二套房公积金贷款的首付比例下调为20%。

2月18日,广西南宁将二套房公积金贷款的最低首付款比例由40%下调至30%。

这可不是个例,据中指研究院不完全统计,2021年12月至今,中国已有40多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对房地产市场进行调控。

▲图源:中指研究院

最夸张的事发生在两个城市——广东惠州和湖南郴州:

它们已经放出了“零首付”的风声。

在深圳客消失一年后,惠州楼市2021年的成交量下跌超过三成,为了卖房,这一次是豁出去了。而郴州,同样经历了一轮楼市寒冬,为了重启楼市,也是拼了。

有没有发现,一线城市和三四线城市遥相呼应起来了——

一边是升温、重启、抢购。就在近段时间,深圳罗湖的兆鑫汇金广场打出“15%高佣”吸引房产中介带看。

一边是吸引、鼓励甚至诱惑。降公积金、降首付甚至是“零首付”。在惠州华润小径湾,开发商推出全民营销活动,成交佣金最高50万元。

细细品味一下,首付比例下调意味着,购房者尤其是刚需客,花更少的首付就能“上车”了。

这简直是凑到购房者耳边说:还犹豫啥,赶紧买吧!

更离奇的是,这些行为不仅没有被制止,还大有“城传城”的倾向。

要是在半年前,这些城市指定被约谈,那时候, 北大跳楼不仅严控首付比例,连首付来源都严查。

楼市小阳春,这次真要来了?

2

暖风真的来了

突如其来的躁动让我们觉得反常,是因为过去一年多,楼市被五花大绑栓怕了。

去杠杆、房企三道红线、银行两条红线、限购限贷、严查经营贷、严查首付来源……那些指望着楼市发家致富的人,一股脑都蔫了。

在过去的2021年,就连北上广深的楼市也一度偃旗息鼓,深圳二手房年初和年末的月成交量相差了5124套。

而那些房企,更是一个个走向暴雷的尴尬境地。一年内,全国343家房企进入破产程序。

▲图源:中房网

但从去年底开始,绑在楼市身上的麻绳,有了松动的迹象。

首先看上游,央行在不到一个月内,三次降准降息:

12月15日,全面降准;1月17日,央行降息;1月20日,央行再次降息。

其中第三次,事关房贷的五年期LPR从4.65%下调到4.6%,信号极为明显。

再看中游,“红线”迎来放松。中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布通知,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

房企渴了这么久,是时候给点水喝喝了。

最后是下游。

2月21日,六大行同步下调某一线城市房贷利率,首套从5.6%下调至5.4%,二套从5.8%下调至5.6%。

如果贷款500万、30年期,每月可以少缴房贷630元,30年累计少缴22.6万。

紧随其后,苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。更重要的是,放款周期也变快了,在杭州,个别银行放款周期只需5个工作日。

要知道仅仅半年前,全国90个重点城市房贷平均放款周期为74天。

再然后,就是各大城市降首付、降契税,大家都在向市场释放善意,鼓励市民上车。

无论是上游、中游还是下游,都在松绑和开路。说到底,房地产虽然让家长闹心,但依然是家中挑重担的长子。

3

楼市重新放飞自我?

房地产仍然是支柱行业。

——这话不是我说的,这是2月24日,住建部领导在新闻发布会上定的调。

这句话倒也没错,经得起数据的推敲。

华泰证券曾做过一个统计,综合来看,目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量、构成约60%的家庭资产。

这个十万亿级别的市场,确实庞大。

那么,这样一个“支柱行业”,在寒冬中迎来了一缕春风,会就此逆袭,重新放飞自我吗?

我个人觉得,几乎不太可能。

从近处看,无论是降公积金、降首付还是“零首付”,都只是暂时的“繁荣”。从过去这么多年的楼市调控历史来看,“松了就紧一点,紧了就松一点”本就是常态。

更关键的是,目前这些城市所谓的“零首付”,并不是真正意义上的不要首付,而是“首付贷”或者“首付分期”。

简单来说,你定下房子后,开发商会要求你在几个月或一年内凑齐首付,相当于开发商先把首付借给你。

如果你在规定时间内凑不齐首付,甚至有可能定金都打水漂。

对刚需来说,这种方法看似友好,但实际上风险很大。更何况,这不是五年前、十年前,不是那个闭着眼买房也能赚钱的时代。尤其是在三四线城市,绝大多数房子买来不掉价就谢天谢地了。

从远处看,国家对“房住不炒”的决心比你想象地要坚定得多。

去年,浙江被赋予“共同富裕示范区”重要使命的同一天,中国银保监会主席郭树清语出惊人——

押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价。

这是一场国家级的吹哨,释放的信号已经非常明显。

高层的逻辑很好理解。试想一下,当年轻人都被楼市捆绑,掏空6个钱包,花光数百万积蓄,只为换来一堆昂贵的钢筋水泥时,这到底是谁的悲哀?

当你把这个问题想明白了,中国楼市的归宿,你也就知道了。

这是黄昏的太阳,千万不要把它当成黎明的曙光。



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