业主封阳台被物业起诉,一审判拆除 禁止封阳台是否侵犯了业主“物权”?
发布日期:2022-07-19 05:02    点击次数:140

封自家阳台成被告,一审败诉。

近日,成都绿城·诚园一期小区物业发出的一纸告示,在网络引发热议。告示称,物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜,当事业主被法院判决限期拆除。

被告业主高先生对此不服,称阳台不是公摊区域,是自己的专属区域,“是自己的事,不需要让他人来决定能不能封。”并在随后提起上诉。

小区另一部分业主则认为,小区建筑是一个整体,封阳台影响小区外立面,影响房价,“就是大家的事。”

红星新闻记者采访获悉,因封阳台而被诉的案件在全国都较为罕见。那么,争议背后,封阳台到底是不是个人的事?

诉讼:

业主封阳台成被告,一审败诉

绿城·诚园一期小区位于成都市双流区怡心湖板块,定位为改善型住宅,面积为110平方米以上的大户型,房价在2万元/米²以上,于2020年年底陆续交付。

高先生是此次被告上法庭的业主。此前,他以200余万元购买了一套110余平方米的套三住宅,位于28层,靠近马路。

▲被起诉业主高先生(右)。

为隔音防尘,防止高空坠物,2020年年底交房后,他决定在装修房屋时,一并将6.5米宽的阳台封上。不过,就在他把封阳台的物料运进小区时,被物业告知不能封。

“告诉我要投票表决。”高先生不解,“阳台又不是公摊区域,是自己的专属区域,不需要让其他业主来决定封还是不封。”

多次沟通未果后,高先生决定不再理会物业的意见,于2021年5月封装了阳台。据了解,高先生也成为小区首位封阳台的业主。

诉讼在随后到来。

2021年11月,物业将高先生告上法庭,要求高先生立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。

在红星新闻记者获得的法律文书中,物业提出,根据业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》(下称《规约》),业主在物业使用中,原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台,需经全体业主表决,面积和户数均需达到“两个2/3”(专有部分占相关建筑总面积2/3,业主占总人数2/3)以上业主的同意,并按统一方案实施。而经业主投票表决,结果未达要求。高先生自行封闭阳台的行为,有违诚实信用原则。

近日,该案有了一审结果。成都市双流区人民法院支持物业的诉讼请求,认为高先生的行为妨碍了物业的服务和管理,有违《规约》,并作出判决,高先生须在判决生效起15日之内,拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

对此,被告高先生表示不服,他认为,阳台并不是公摊区域,是自己的专属区域,“是自己的事,不需要让他人来决定能不能封。”目前,他已提起上诉。

红星新闻记者从双流区人民法院了解到,由于该案判决还未生效,当事人在上诉中,法院暂不方便发表任何意见。

争议:

自己的事?反对业主:影响美观和价值

日前,诚园小区将法院的判决情况以公告形式张贴了出来,并向业主发出提醒,不得违规封闭阳台。该公告也迅速在网络引发热议。

▲小区物业发布的胜诉公示。

“封自家阳台咋还不合法了?” 不少网友提出了质疑,阳台在自己家中,“想封就封。”

也有部分网友认为,随着众多高品质改善型住宅的推出,建筑本身也是“设计作品”。房屋除了居住,还需考虑到整体美观度。封阳台不仅影响外立面美观,还影响小区价值。

诚园小区(一期)共计777户,目前已入住400余户,像高先生一样封闭阳台的有10余户。事实上,这一判决在小区内部业主间也引发了讨论。

▲小区内有部分业主封了阳台。

住在某栋2楼封了阳台的业主赵阿姨(化名)介绍,当初在封阳台时也曾受到物业阻拦,还报了警。另一位业主在封闭生活阳台后,物业甚至请了“蜘蛛人”从外面把窗户砸碎。

赵阿姨说,自己住在低层,夏天蚊虫多,冬天风大, 学围棋加上家中有两个小朋友,为了安全,也为了防盗、防风等,她才封了阳台。她认为,自己花了几百万元买的房子,有权决定是否封阳台。

据悉,在高先生被起诉后,封阳台的10余户人也积极参与其中,“因为他的判决结果直接影响到我们(封阳台)合不合法的问题,到底能不能封?要在法律上给我们一个说法。”

家住某栋7楼的孙女士从一开始就反对封阳台。她介绍,当初购房正是看中了小区的整体设计,“大阳台,江南风格的板式建筑‌‌外立面”,开发商在销售时表示不会封阳台,要封的话也必须要业主投票表决。

孙女士说,她喜欢整洁干净的小区环境,“如果封了阳台,我唯一想要的外立面优点都没了,我花300多万买这个房子干什么?”她表示,原本别人家封阳台与自己的关系不大,“但你影响到了小区外立面,小区的档次就降了,也影响到了房价。”

她认为,对于封不封阳台,就应按照购房时的《规约》来执行。

质疑:

前期表决投票未达“双2/3”,程序不合规?

在诉讼中,原告物业称,在高先生封阳台事宜中,小区曾按照《规约》进行了业主投票表决。但投票因为参与表决的业主专有部分面积占比不足三分之二以上,且参加表决的业主人数占比不足三分之二以上,最终,物业宣布无法启动封阳台工作。

红星新闻记者采访获悉,对于这一投票结果,封阳台的业主们并不认可。“参与表决的人数根本都不够,按理说这是一个无效的投票,应该重新投,怎么就宣布不封呢?”

不过,对封阳台持反对意见的孙女士表示,为了封阳台小区共投了两次票,“第一次投票没过,那些封阳台的又闹着投第二次,结果第二次投票别说2/3(业主),连1/2(业主)都没过。”孙女士说,“想要封阳台的都去投票了,很多不去投的就是不想封阳台的,还闹什么?”

本案被告高先生则称,在投票中,小区1至4栋房屋因为临街,开发商在交房时就已经封了阳台。支持封阳台的业主认为,1至4栋的业主应该归于支持方或者成为弃权票。但在投票过程中,这部分人仍参与了投票,并且只有少数投了支持票,这肯定是不公平的。

高先生同时称,此外,小区中还有一部分业主买房是用于投资,并非自住,所以他们也投了反对票,“他们根本不会考虑实际居住者的情况。”

另一个影响投票的因素是,《规约》是一个格式条款合同,买房就必须签,没得选,“对我们来说就是一个霸王条款。”高先生及一些支持封阳台的业主由此认为,这样的投票程序不合规,应该重新启动投票。

▲部分封了阳台的业主。

物业:

起诉是代表大部分业主的态度

针对此案,红星新闻记者采访了绿城物业的相关负责人。

该负责人表示,此次起诉封阳台业主,是物业为了维护大多数业主的意愿而展开的行动,“物业自己没有主观意愿,只是代表全体业主来行使权利。”

关于高先生等封阳台业主对投票表决程序和结果的质疑,该负责人表示,“每次投票都公告了,并且请了街道办等作为第三方见证。”将根据法院判决结果来决定后续事宜。

见证结果如何?红星新闻记者从当时见证两次投票的长顺社区工作人员处了解到,当时举行的两次投票的确均未达到“双2/3”的条件,“最后结果就是没有通过(没有同意业主封阳台)。”

对于高先生的上诉,物业方面称表示尊重,同时表示,起诉首户封阳台的业主只是第一步,对于小区内其他封阳台的业主,物业也在陆续起诉中。

类案:

曾有业主被诉,5年3次判决终败诉

红星新闻记者采访获悉,因封阳台而被诉的案件在全国都较为罕见。不过,在成都并非首案。

同样是高端物业,同样是封阳台,几年前,成都仁恒滨河湾小区也有过类似判例。在物业与业主签订的《临时管理规约》中,他们也曾约定业主不得擅自封阳台,封阳台需要经全体业主表决。

该案从2015年起诉开始,历时5年,经历3次判决,最终认定业主败诉。

红星新闻记者获得的裁判文书显示,被告业主在一审时被判败诉。业主上诉后,二审法院认为,《临时管理规约》系格式条款应该认定无效,同时,业主封闭属于其专有部分的阳台,物业无证据证明该行为危及建筑物安全以及损害其他业主的合法权益,二审改判业主胜诉。

在四川高院的终审中,法院又认为,《临时管理规约》中“不得擅自封闭阳台”的条款对业主具有拘束力。业主签订《规约》时,即表明对阳台的构造、功能、建设规划均知情,“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利……并非对业主物权的限制,且(限制业主封闭阳台)有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”因此,在终审中,法院判决业主败诉。

据悉,成都的金茂府、麓湖、蔚蓝卡地亚花园城等一众公认的豪宅项目,在销售时均明确规定不得擅自封阳台,需经表决。

〖焦点〗

封阳台到底是不是个人的事?

1.本案中,业主签订的《规约》是否有效?

太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师表示,由于投票程序不合法,未达“双2/3”,因此投票是无效的。且根据物权法定原则,阳台的合理改造属于使用权的范畴,物业公司与业主签订的《规约》内容违背了物权法定原则。

朱界平表示,《民法典》规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。同时,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:专有部分需具有利用上的独立性,可以排他使用,业主作为房屋的所有权人,阳台作为附属于房屋主体的特定部分,在构造和使用上均具有独立性,作为房屋的专有部分,业主享有专有所有权,因此有权进行封闭。

朱界平认为,该案中,物业公司以位阶较低的物业管理权,排除了业主位阶更高的“物权”,导致双方权利义务的失衡。

四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示,《物业管理条例》第六、七、十一条相关规定中提到:业主大会或全体业主共同决定的事项,主要是小区有关共有和共同管理权利方面的事务,而不是业主在专有面积内的事项,因此业主在购房时签订的《临时管理规约》中,如有侵害或限制买受人或所有权人对不动产享有合法权益的条款,不仅没有法律依据,而且违反了《民法典》的规定,即违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

同时《规约》是购房时的格式条款,因此《规约》中侵害或限制所有权人不动产合法权益的条款为无效条款,不具有法律效力,不能对抗所有权人即业主对自己不动产专有面积的使用处置权。

2.房屋专有部分,业主是否有权处置?

陈逢逢律师表示:《民法典》中明确规定,所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分等权利,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。”而该案中,业主的房屋专有面积正是《民法典》所保护的对象,任何人不得侵犯。

“这里的侵犯包括不得限制所有权人的合法权益。”他提到,《物业管理条例》中虽然规定建设单位应当在销售物业前,制定临时管理规约,但也规定“制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益”。

另外,阳台作为房屋专有面积,是否封闭没有危害社会公共利益,但关系到业主及家人的生命安全,理应由业主自身决定,任何人不得以影响小区外立面美观等为由来侵犯、干涉或限制。同时任何人在生命安全方面的考量,他人应给予理解和尊重,这也符合公序良俗原则和社会主义核心价值观。“除非业主封闭阳台的具体行为侵害了相邻业主的合法权益,或者侵害他人的人身生命安全,则是其他法律关系。”

朱界平律师也认为,封阳台的行为没有损害他人利益,从人身安全、高空安全的角度,封阳台是业主正当行使物权的行为。根据《民法典》相邻权的规定,封阳台没有损害小区其他业主的合法权益,该行为从目的、方式、结果都具有正当性,因此也不属于法律禁止的行为。

红星新闻记者 章玲 实习生 金若珍 摄影报道

编辑 彭疆

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